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案件はこれで選べ! ソーシャルレンディング投資のチェックポイント①「保全」

12月19日発売予定の『1万円からはじめる投資 ソーシャルレンディング入門』著者・SALLOW氏が、本書にまつわる内容をご紹介する連載がスタートしました。36回目はソーシャルレンディング案件の選び方について、その1は「保全」です。

勉強が先か、投資が先か? ニワトリとタマゴの問題です。

こんにちは、サラリーマン兼ソーシャルレンディング投資家、ブロガー&ライターのSALLOWです。
今回はソーシャルレンディング案件の選び方について、簡単に紹介します。
ソーシャルレンディングにしても、リスクのある投資には違いありません。何の知識もないのに手を出すべきではなく、少なくとも最低限の知識は持つべきです。

 中には「最低限の知識ではだめ。きちんと勉強し、知識を確実に身につけてから投資しなければならない」という意見もあるでしょう。しかし、私はその考え方にはあまり賛成しません。
なぜなら、誰だって初めは初心者だからです。専業の投資家でもない人が、普段の生活でいそがしい時間を過ごしながら、確実な知識を机の上の勉強だけで身に付けるのは簡単ではないでしょう。

だからこそ、失ってもあきらめられる少額のお金をまず投資し、身銭を切った上で勉強を始めるべきだと思うのです。自分の財布からお金を出してこそ、勉強への身の入り方も違うというもの。

 私は、「軽はずみに投資に手を出すな」という言葉は、「勉強しなければ投資してはいけない」という意味ではなく、「軽はずみに大金をつぎ込むな」という意味だと解釈しています。
ええ、もちろん自戒の言葉でもあります。私もビギナーズラックを実力と信じ込み、いろいろやらかしました。

不動産産担保とLTV(Loan To Value)

最初のチェックポイントは「保全」。
保全とは簡単に言えば、「貸し付けたお金がきちんと返ってくるような仕組み」のことです。保全は大きく分けて、「担保」と「保証」の2種類があります。

 このうち担保とは、「貸付先が返済できなくなった場合に備え、貸付先から提供される価値のある何か」のことです。
代表的な担保には、不動産、動産、売掛債権、有価証券などがあります。

ソーシャルレンディングにおいて一番分かりやすい担保は、不動産でしょう。
これは例えば、誰かに1,000万円を貸し付ける際、その貸付先が持っている土地に抵当権を設定する、というものです。
抵当権というのは、「もしも貸付金が返せない場合、その土地を取り上げますよ」という権利です。貸付先は土地を取り上げられては困りますから、借りた1,000万円をきちんと返そうとする圧力が発生するわけです。

担保がどれだけ強固か(つまり、万が一の場合にお金が返済されやすいか)を示す尺度として、、LTV(Loan To Value)という値があります。
これは、不動産の価値に対して貸付金が占める割合のことです。

 LTVは「%」で表され、計算式は「担保土地の評価額÷貸付金」です。

例えば、担保となる土地の評価額が1,000万円、貸付金が同じく1,000万円の場合、LTVは「1,000万円÷1,000万円=100%」となります。
もし土地の評価額が2,000万円なら、LTVは「2,000万円÷1,000万円=50%」。一般的にはLTVが低ければ低いほど、貸し付ける金額に対し不動産の価値が高い、つまり強固な担保と言えます。
これが、ざっくりとしたLTVの紹介です。

その土地、本当に売れるの?

LTVの紹介も終わったところで、ここでクイズです。

例えば、評価額1,000万円の土地に抵当権を設定して、それを担保に1,000万円を貸し付ける案件があったとします。
※土地の評価額というのは固定されていないものですが、ここでは簡単にするため、その土地は確かに1,000万円で売れると仮定します。

さて、この条件での貸付は安全でしょうか。

 答えは「いいえ」です。
もしも貸付金が返済できなくなった場合、担保となった物件を売却して貸付金を回収することになりますが、これには多くの手間がかかってしまうためです。
手間がかかるということはお金がかかるということ。たとえ土地が1,000万円で売れたとしても、手間賃を引けば手元には1,000万円がそのまま残るわけではありません。
さらには、これらの手続きには長い時間がかかりますから、その間投資家のお金は動かすことができなくなってしまう、という問題もあります。

また、先ほどは土地が確実に1,000万円で売れると仮定しましたが、現実には不動産が評価額通りに売れるとは限りません。
特に、地価が下がる傾向にある土地、買い手が付かないような土地の場合は、評価額どおりに売れない可能性が高いと思ったほうがいいでしょう。

 こういった理由から、LTVが100%を超えているのはもちろん、100%に近い場合でも、「担保を売れば全額返済される」と簡単に思い込んでしまうのは危険ということなのです。

他にも担保はさまざま。詳しくは書籍にて!

担保の一つの例として、不動産担保を取り上げてみました。
初めての方には新しい言葉ばかりが出てくる話だったかもしれませんが、簡単にまとめれば

「LTVという一つの割り算で、担保の堅さの目安が分かる」

ということです。

実際は、その不動産がどこにあるのかも重要です。
一般的に言って、物件が大きな都市にあれば、郊外にあるよりもすぐ売れる(流動性が高い、と言います)ことから、同じLTVであっても都市圏は安心できる場合が多いことになります。
また、一つの土地に複数の抵当権が設定されている場合の順位の問題や、何度も用いることができる担保設定の「根抵当権(ねていとうけん)」が設定されている場合もあります。

今回は不動産担保を取り上げましたが、これ以外にも動産担保(例えば車両など)、売掛債権、有価証券なども担保となることがあります。
それぞれどんな意味を持っているのか、どのように考え、判断していけばいいのかについては、書籍で一つ一つ紹介をしています。

もちろん、もう一つの保全である「保証」についても、書籍ではどんな意味を持つのか、どう考えればいいのかについて、ソーシャルレンディングの実例を元にした説明をしています。
この一冊を読めば投資を始められる、「ソーシャルレンディングの教科書」として書きましたので、興味のある方はぜひお手にとっていただけますよう、お願いします。

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著者:SALLOW
製造業で働く傍ら、ソーシャルレンディング中心の投資を行うサラリーマン兼業投資家。
リーマンショック時などに出した多くの損失、その後の儲けを通じ、日々の値動きを追いかけ一喜一憂する投資に向いていないことに気付く。
以降、2012年から始めたソーシャルレンディング投資に力を入れ、現在の投資額は8,000万円以上、年間手取り400万円以上の不労所得を得ている。
自身で運営するブログ「ソーシャルレンディング投資記録」で、投資記録、案件の紹介やソーシャルレンディングを初めとしたお金の話題などを取り上げている。
実際に多くの金額を投資した経験を元に『1万円からはじめる投資ソーシャルレンディング入門』を出版。

【書誌情報】

書名:『1万円からはじめる投資 ソーシャルレンディング入門
定価:1,600円(税抜き)
判型:46判
体裁:並製
頁数:272頁
ISBN:978-4-7612-7385-9
発行日:2018年12月19日

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